Vamos a explicar en esta entrada los aspectos más importantes en relación a la compra de una vivienda y si ésta se hace con constitución de hipoteca. En otra entrada os explicaremos los puntos más relevantes desde el punto de vista del vendedor.
COMPRAVENTA:
Cuando se va a efectuar la compra de una vivienda, hay diferentes cuestiones importantes que el comprador debe tener en cuenta:
1) El contrato de arras o preventa.
Es un contrato regulado en nuestro código civil mediante el cual ambas partes se comprometen a la futura compra de la vivienda, y se paga un precio como señal de modo que el vendedor está obligado a guardar la vivienda para el comprador durante ese periodo de tiempo. En caso de que el comprador finalmente decida no comprar, perderá la señal; por el contrario, si la compraventa no se lleva a cabo a causa del vendedor, éste deberá indemnizar al comprador con el doble de la cantidad abonada como señal.
2) Vivienda en comunidad de propietarios
Cuando vamos a adquirir un piso que forma parte de una comunidad de vecinos, no sólo debemos asegurarnos de que el vendedor esté al corriente de las deudas con la comunidad de propietario, sino que además es interesante conseguir el último acta de la reunión de propietarios para averiguar posibles derramas.
También es importante conocer las normas internas de la misma antes de proceder a la compraventa.
3) Nota simple registral
Es importante pedir en el Registro de la propiedad una nota simple para conocer con exactitud el estado real a efectos registrales de la vivienda. Posibilidad de cargas o cotitularidad.
4) Los vicios ocultos
Nuestro código civil concede 6 meses de plazo desde que se efectúa la compraventa al comprador para localizar cualquier defecto del inmueble que el vendedor haya ocultado de modo que se pueda reclamar su reparación o incluso resolver la compraventa.
5) Gastos
Para que la compraventa surta efectos ante terceros es necesario realizarla ante Notario y posteriormente llevar la escritura al Registro de la propiedad correspondiente para su correcta inscripción. Estos gastos suelen correr a cargo del comprador, salvo que otra cosa se pacte.
El comprador debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Que variará según la comunidad autónoma. En Galicia el tipo impositivo es del 10 % del valor de la compraventa. Si es primera venta se paga IVA y no este impuesto y la legislación gallega contempla bonificaciones en determinadas circunstancias.
HIPOTECA:
Si para la compra de una vivienda necesitamos financiarnos, debemos tener principalmente en cuenta los siguientes aspectos.
1) Tipo de interés y plazos
Cuanto más plazo, más intereses pagaremos a la larga y más caro nos saldrá el préstamo.
El tipo de interés de referencia es el Euribor, y actualmente está bajo cero; por lo que al banco le interesa ofrecer un tipo fijo. Recuerda que el banco siempre te va a ofrecer lo que a ellos les interesa. Es importante conocer hasta donde pueden llegar, tanto con un interés variable como con un interés fijo.
Es habitual que jueguen con la vinculación, esto es, te ofrezcan menos tipos de interés si a cambio contratas productos. Ojo, porque a veces aportar a un plan de pensiones o gastar una tarjeta de crédito puede ser más caro que un tipo de interés algo mayor.
2) Productos a contratar
Al hilo de lo anterior, los productos bancarios que realmente si te pueden beneficiar y te ayudarán a rebajar el tipo de interés son:
Seguro de vida (muy recomendable si tienes familia, por si fallecieses o padecieses una invalidez)
Seguro de hogar.
Domiciliación de la nómina
Pero ojo con otros productos como tarjetas de crédito que te obliguen a usar o planes de pensiones que seguramente por edad no te interesen.
3) Cláusulas abusivas
Ojo con las cláusulas abusivas, en concreto las que están siendo objeto actualmente de litigio: Gastos, suelo, tipo de interés de morosidad y vencimiento anticipado.
Tienes a tu disposición la escritura de la hipoteca durante tres días antes de la firma, en la notaría donde la vayas a firmar, y recuerda que el notario está obligado a informarte y que entiendas lo que firmas y en su caso negociar.
4) Gastos de constitución
Actualmente, tras la última sentencia del Tribunal Supremo al respecto, los gastos que debe pagar el banco son: la mitad de la notaría, Registro de la propiedad y gestoría.
No hay escapatoria en cuanto al Impuesto de Actos jurídicos documentados, que variará según la comunidad autónoma. En Galicia pagamos un 1,5 %.
Otros como tasación no han llegado al tribunal supremo, pero muchos juzgados ya se lo imputan al banco.